Investir en viager occupé est une façon de se constituer un patrimoine de plus en plus répandu. Cette solution gagnant-gagnant permet à l’investisseur de diversifier son portefeuille d’investissement, et à l’occupant du viager de rester dans sa maison jusqu’à sa fin de vie. Mais comment ça se passe exactement lorsque l’on vend son bien en viager et comment savoir combien cela peut nous rapporter ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Fonctionnement du viager occupé
Le viager est un contrat entre deux personnes : l’investisseur et la personne âgée vendeuse. Le principe est simple : l’investisseur devient propriétaire du bien en viager occupé qu’il acquiert, mais ne pourra en bénéficier qu’au moment du décès de son occupant.
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Pour le vendeur ou le crédit rentier, il reçoit un premier versement à la signature de la vente. Ce capital est nommé bouquet, dont le montant est préétabli en fonction de la valeur de la maison au moment de la vente. Puis, une rente mensuelle ou trimestrielle, elle aussi définie dès la construction du contrat, jusqu’au jour de sa disparition. Le crédirentier donc continue d’occuper le logement tout en obtenant un complément de revenus jusqu’à sa fin de vie. Il est possible de calculer ce revenu avec des outils d’estimation en ligne pour viager, le tableau de calcul varie selon la valeur du bien de départ et l’âge du crédit rentier.
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Comment effectuer le calcul des gains en viager occupé
Il y a donc beaucoup de critères à prendre en compte. Nous l’avons vu dans le paragraphe précédent, ce calcul se fait en fonction de la valeur de la maison, de l’âge de l’occupant, de l’espérance de vie actuelle. Mais aussi du montant des loyers perçus dans la région pour un bien similaire.
Le calcul se fait de la manière suivante :
Rente annuelle = (valeur du bien – le bouquet)/nombre d’années restant jusqu’à l’âge actuel d’espérance de vie
Pour obtenir le montant mensuel, il suffit de diviser ce résultat par 12.
Mais attention, la valeur du bien pour un viager occupé n’est pas la même que pour un viager libre (sans occupant). Il est nécessaire de prendre en compte le montant moyen des loyers dans la région dans le calcul.
Prenons un exemple plus concret :
La maison est estimée à 200 000 euros : (le montant ne se choisit pas au hasard, mais avec l’aide d’un professionnel immobilier), le bouquet est de 30 % de cette valeur, la personne âgée est une femme de 75 ans et les loyers de la région pour une habitation de même type sont de 550 euros par mois, soit 6 600 euros à l’année. L’espérance de vie est de 85 ans pour les femmes et 79.5 ans pour les hommes.
Si l’on reprend le calcul précédent, on obtient :
Valeur du bien immobilier occupé : 200 000 – 6 600×10 soit 134 000 euros.
Le montant du bouquet : 40 200 euros
Rente annuelle = (134 000 – 40 200) /10 soit 9 380 euros.
Le crédit rentier ici peut donc prétendre à une rente mensuelle de 782 euros.
L’utilisation d’un outil d’estimation en ligne vous permettra de savoir rapidement à combien vous pouvez prétendre de rente sans avoir à effectuer ce calcul vous-même.