Investir dans l’immobilier locatif meublé est une stratégie prisée par de nombreux investisseurs souhaitant générer des revenus complémentaires ou en faire une activité à part entière. Deux statuts fiscaux principaux existent pour ce type de location : le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Ces deux régimes offrent des avantages fiscaux intéressants, mais ils diffèrent en termes d’obligations comptables, d’imposition et de seuils de revenus. Ainsi, le choix entre LMNP et LMP dépend de plusieurs critères : le montant des loyers perçus, la rentabilité souhaitée, l’impact fiscal et la volonté (ou non) de professionnaliser son activité.
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Alors, quel statut choisir selon son profil et ses objectifs ? Dans cet article, nous allons détailler les différences entre LMNP et LMP, leurs avantages respectifs, ainsi que les critères à prendre en compte pour optimiser son investissement locatif.
Plan de l'article
Définition et conditions d’éligibilité
Le statut LMNP : pour les investisseurs non professionnels
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est le plus couramment choisi par les investisseurs en location meublée. Il s’adresse aux propriétaires souhaitant louer un bien meublé tout en conservant une gestion simplifiée et une fiscalité avantageuse.
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En matière d’éligibilité, les conditions du LMNP sont les suivantes :
- Les revenus locatifs issus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an
- OU représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
Si ces deux conditions sont respectées, l’investisseur bénéficie du statut LMNP, qui permet notamment d’accéder à des régimes fiscaux avantageux comme le micro-BIC ou le régime réel.
Cas particulier : Si le propriétaire dépasse ces seuils, il bascule automatiquement dans le statut LMP, avec des implications fiscales différentes.
Le statut LMP : une activité professionnelle encadrée
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux investisseurs souhaitant faire de la location meublée leur activité principale. Il offre certains avantages fiscaux et sociaux, mais implique également davantage de contraintes comptables.
Conditions pour être éligible au LMP :
- Les revenus locatifs issus de la location meublée doivent être supérieurs à 23 000 € par an
- ET représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal
- Le propriétaire doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel (cette condition a été supprimée en 2020, mais peut encore être demandée dans certains cas).
Ainsi, le statut LMP concerne les investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs significatifs et qui souhaitent bénéficier de certains avantages fiscaux et sociaux comme l’exonération de plus-value sous conditions. Cependant, ce statut implique des cotisations sociales et une comptabilité plus stricte.
LMNP ou LMP : un choix basé sur les revenus et les objectifs
Le passage de LMNP à LMP se fait automatiquement dès que les seuils sont dépassés. Le choix entre ces statuts dépend donc principalement de la stratégie d’investissement :
- Le LMNP est adapté aux investisseurs souhaitant un complément de revenu avec une fiscalité allégée et peu de formalités.
- Le LMP est plus intéressant pour les investisseurs souhaitant générer un revenu principal, tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux à long terme.
Régime fiscal et imposition : LMNP vs LMP
LMNP : une fiscalité allégée et flexible
Le statut LMNP est fiscalement avantageux car il permet aux investisseurs de bénéficier de régimes d’imposition simplifiés :
Le régime micro-BIC : pour une gestion simplifiée
Si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an, l’investisseur peut choisir le micro-BIC. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, ce qui signifie que seule la moitié des revenus est imposée. A noter que la loi de Finances 2025 a modifié la fiscalité du régime micro-BIC en LMNP pour les meublés touristiques non classés. Pour ces derniers, l’abattement est de 30% avec un plafond de 15 000€.
- Idéal pour les investisseurs cherchant une gestion facile et rapide.
- Pas de possibilité de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien.
Le régime réel : pour optimiser la fiscalité
Si les revenus locatifs dépassent les plafonds précédents, ou si l’investisseur le choisit volontairement, il passe au régime réel. Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles liées au bien :
- Amortissement du bien et du mobilier (permettant de réduire l’impôt).
- Déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière, etc.).
- Idéal pour maximiser la rentabilité, surtout si les charges sont élevées.
LMP : une fiscalité plus contraignante mais avec des avantages spécifiques
Contrairement au LMNP, le statut LMP est soumis à l’impôt sur les bénéfices et implique des cotisations sociales.
Le régime réel obligatoire
En LMP, il n’existe pas d’abattement micro-BIC. Le loueur doit obligatoirement déclarer ses revenus sous le régime réel, avec des charges déductibles et amortissements similaires à ceux du LMNP.
- Possibilité d’amortir le bien immobilier et d’optimiser la fiscalité.
- Déduction de toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances…).
- Obligation d’une comptabilité plus stricte (bilan comptable, compte de résultat…).
Cotisations sociales : un élément clé du statut LMP
Le LMP étant considéré comme une activité professionnelle, il entraîne l’obligation de payer des cotisations sociales, contrairement au LMNP qui ne supporte que les prélèvements sociaux (17,2 %).
- Cotisations sociales d’environ 35 à 45 % des bénéfices.
- Affiliation obligatoire à l’URSSAF et paiement de cotisations minimales même en cas de faibles revenus.
Comparatif des avantages et inconvénients LMNP vs LMP
Le LMNP est recommandé pour les investisseurs souhaitant un revenu complémentaire, avec une gestion simple et une fiscalité avantageuse sans contraintes sociales.
Le LMP est conseillé pour les investisseurs voulant faire de la location meublée une activité principale, bénéficiant d’une exonération plus rapide des plus-values et d’une protection sociale.